多户家庭克服了记录年度的障碍

楼市资讯 2021-04-13

多家族市场有望在2019年再创新高。房地美(FreddieMac)预计,到12月底,债务来源将达到3,360亿美元,比去年增长8%,主要原因是流动性充足、利率低以及对多家族投资的持续需求。租金增长已经从经济衰退后的高点下降到3%左右,同时空置率也很低。住房销售受到抑制,人口普查局报告称,2019年上半年租房家庭增加了60万户,这是三年来的最大增幅。Reis报告说,第二季度多家庭的空缺率为4.7%。

限制和监管让投资者停下来

然而,今年早些时候,市场预测尚不清楚。到了仲夏,投资者清楚地看到房利美和房地美可能在年底前达到350亿美元的年度上限。例如,8月份,房利美(Fannie Mae)报告称,2019年上半年341亿美元的新业务量中,56%属于上限。

还有影响多家庭市场的地方问题。今年春天,在美国最大的多家庭市场纽约市,纽约州立法机构正在考虑的新租金条例的最终形式存在不确定性。业主们担心,限制他们提高租金稳定公寓租金的能力并将其转换成市价的拟议改革将损害估价,而限制他们将部分建筑成本和个人单元改善工程转嫁给受监管租户的能力,将使他们无法维护老化的房屋。

与此同时,加州也出现了类似的担忧。2018年,第10号提案--一项允许加州各地实行租金控制的投票方案--以失败告终,近62%的选民拒绝了这一提案。然而,当加文·纽索姆在1月份宣誓就任州长时,他把稳定租金作为一个标志性问题。加州的地主们想知道它将采取何种形式,以及它将如何影响他们的投资。

多家族适应监管变化

其中许多问题已在某种程度上得到解决。9月,联邦住房金融机构(FHFA)修改并简化了其上限结构。它为每家企业设定了1000亿美元的上限,覆盖到2020年年底的五个季度,并取消了对支持能源和水效率改善的绿色贷款的排斥。同时,它强调支持其负担得起的住房使命,指示每个机构37.5%的业务专门用于低于市场价格的公寓。净效果是增强对多家族市场的信心。

在纽约,当这些规则在6月份签署成为法律时,事实证明它们比许多人预期的要保守得多。早期迹象显示,拥有租金控制或租金稳定单元的公寓的估值将下降。然而,投资者活动的任何停顿都可能是短期的,让投资者有时间重新调整他们的预期,以适应新的常态。事实上,一些投资者可能会将价格下跌视为在纽约建立或扩大业务的机会,这种态度最终可能会影响估值。

加州仍是一个进步的工作。去年10月,州长纽森签署了一项法案,该法案限制了房东在一年以上的通货膨胀的本地成本之上增加了超过5%的租金。然而,在过去15年内建造的物业是免税的,而在10年中,该法案也得到了批准。然而,一些负担得起的住房倡导者对新的法律不满意,并在2020年收集了一个投票倡议的签名,这将使地方政府能够在超过15年的财产上实行租金管制,而不仅仅是租金上限。

Outlook对于多家庭是积极的

随着今年接近尾声,今年的事件显然并没有降低投资者对多家族房产的兴趣,尽管今年早些时候有些犹豫,但即便是在纽约和加州,起源也依然强劲。许多投资者都在追求增值战略,将20世纪90年代的房地产提升到2020年的标准。

根据抵押贷款银行家协会(MortgageBankersAssociation)的数据,今年上半年,多家庭起源数量比2018年同期增长了12%,而且我们没有看到任何放缓的迹象。事实上,为了更好地利用投资者的兴趣,Capital One在西雅图、达拉斯、坦帕和凤凰城开设了新的办事处,并扩大了我们在芝加哥、波士顿和其他城市的业务。

展望未来,我们相信强劲的基本面将继续维持多家庭市场的增长。除非出现任何可能影响需求的经济危机,否则在未来12至24个月内,多家庭的前景依然稳固。

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