对于商业地产市场来说 今年又是一个好年头

楼市资讯 2021-04-13

对于商业地产市场来说,今年又是一个好年头。随着债券利率进一步下跌,寻求收益率的资金不断流入,推动了收益率继续走强的趋势。这不仅仅是财产。这适用于所有未上市和上市的资产市场。

但并不是所有的商业地产市场都表现得同样好,无论是现在还是不久的将来。

将总回报分成三个部分是有用的。收入增长加上收益增长的影响推动了资本增长。增加收益以获得总回报。自从10年前gfc引发的衰退以来,大部分的回报都与收益率的坚挺有关。

商业见解:订阅以获取最新的新闻和更新

但我们正接近收益率稳定期的尾声。从现在开始,我们将需要收入增长来推动资本增长,从而带来总回报。这就是我对未来的期望。

工业地产目前是投资界的宠儿,也是投资资本流入最强劲的行业,其回报率主要是由收益率走强推动的。7年前,工业部门的收益率远高于其它主流行业,但现在又重新回到了原来的水平。因此才有了资本增长的力量。租金增长相对温和,至少直到去年左右才开始强劲增长。但是,收益率的稳定是有限度的。

当然,资金的流入将推动人民币进一步走强。我并不是在寻找任何类似于我们过去看到的紧致收益率的贡献。未来回报的关键将是实现租金增长的能力。租金正在上涨,但需要进一步上涨才能支撑总回报率。

写字楼市场正接近收益率趋稳期的尾声,这将推动资本增长。未来,固定收益的贡献将会更低。但是,在各个市场之间的租金差别很大。

布里斯班(Brisbane)和珀斯(Perth)供应过剩的市场,主要是受到收益率走强的推动,而租金增长的贡献微乎其微。鉴于空置率可能会一直居高不下,直到2015年左右,我预计租金增长仍将疲弱。收益率略高于悉尼和墨尔本,但我一直认为,寻求比悉尼和墨尔本更好的办公室收益率的投资基金的权重,使布里斯班和珀斯的收益率低于(和价格高于)这些市场的预期。随着紧固的贡献产生温和,总回报将变软。

工业仓库一直是商业地产行业的繁荣领域之一。

在悉尼和墨尔本,强劲的租赁市场和不断上涨的租金对资本增长和总回报以及收益率的坚挺做出了重要贡献。明年,随着悉尼和墨尔本的新项目陆续上马,租赁市场的紧张程度应该会有所缓解,空置率的温和上升将削弱租金的增长。许多人会很快宣告这个周期的结束。但它不是。这两个市场都不会供过于求,这种疲软将是暂时的,很快就会被消化,导致租金在未来三到五年内恢复强劲增长。在这些市场,这个周期还有很长的路要走,支撑着强劲的回报率,尽管低于我们过去7年看到的非凡回报率。

我们还看到,投资资金涌入了医疗保健和儿童保育等新兴替代房地产行业。

问题出在零售业,资本外逃正在冲击收益率。主要的投资者正在部分退出他们的零售投资。每个人都很紧张。当然,疲弱的零售销售和支出从商品向服务的转移,以及互联网购物的持续增长,正在打击零售商和中心收入。零售商和购物中心正通过投资,使购物中心更适合支出模式的结构性转变。一旦零售销售恢复,对利润率、租金和中心收入的影响将有多大,仍有待观察——而这还不是暂时的。与此同时,随着主要投资机构继续减少敞口,核心收入的增长仍然极其疲弱,收益率将进一步走软。

总体而言,房地产投资回报率正在放缓,但仍相当不错。资金流入将继续提振资产市场。但我们需要对这些市场的收入增长前景更加谨慎。

我们需要玩转周期,我们需要理解中期结构性转变(如零售业)的影响。换句话说,我们需要更积极的资产市场配置策略。这种分配会随着时间改变。

明年,环境也将大同小异。经济仍将保持疲弱(但仍是积极的),因为住宅建筑的低迷将会对经济增长产生相应的影响。这将影响对各种房地产的需求,但也不会有很多供应。对租赁市场的影响将很快被消化。

自gfc引发的低迷以来,这段时期对房地产投资者来说是一个大好时机。我们需要接受的是,随着收益率趋于稳定,未来的回报率将会更低,但与其它选择相比,仍然相当不错。在我们的长期低利率环境中尤其如此。

现在的收益率太低了吗?而不是当前的债券利率水平。实际上,在债券利率低于1.5%的情况下,收益率(略有)进一步趋稳。未来的风险在于经济和利率的持续疲软。一旦住宅建筑的低迷在两年后结束,增长将会加快。

真正的威胁是债券利率的上升。我们还不知道何时或多少。但我们确实知道,这将对收益率和价格产生影响,进而影响回报率。当它来临时,你将无处藏身。所有投资类别都将受到影响,我们需要重新评估我们的配置。考虑到世界经济的疲软和持续的不确定性,这还不是时候。此外,全球经济增长、通胀抬头和货币政策收紧将带来大量警告。同时,我们可以继续投资与房地产周期相关的收入增长。有趣的时代。


关键词:

免责声明:本站内容源自网络,版权归原作者所有,如有侵犯您的原创版权请告知,我们将尽快删除相关内容。(QQ:422026368)

更多资讯,欢迎关注