行业投资逻辑重构,三成上市房企业绩目标预增低于10%

楼市资讯 2021-04-13

  “三条红线”之后,金融端供需两侧均受到政策影响,行业全面转向去杠杆,房地产行业发展逻辑发生了根本性的转变。

  加之2月底,土地端迎来强监控,“集中供地”政策的落地和实施迫使企业在不同类型的城市投资策略、投资方式都将重新调整,供给侧的变革将促使行业迎来新一轮的洗牌。

  整体来看,谨慎投资仍是房地产行业下半场的主旋律。

  一季度恰逢上市房企披露2020年业绩,从业绩会透露的销售目标来看,企业对房地产市场判断及投资策略都产生了较为明显的变化,近三成上市房企2021年的业绩目标预增低于10%。叠加22城集中供地政策影响,对重点布局房企的资金流动性提出了更高的要求,投资需求势必将下沉至周边三四线城市,但区域选择仍然聚焦长三角和粤港澳大湾区。

  对于房企而言,未来提升投资质量、拓宽投资渠道将成为突围的核心竞争力。

  01

  近三成房企目标增速低于10%

  房地产行业杠杆红利消失,房企生存难度加大,企业销售目标完成情况是一个非常直接的数据。2020年,规模房企的业绩目标完成情况不及2018年和2019年同期,并呈现出逐年下滑的趋势,企业发展从追求高增长过渡至以稳健、提质增效为主。

  根据CRIC梳理,已有30家上市房企在业绩发布会上披露2021年销售目标,其中,业绩目标预增低于10%的房企占比达到了三成,整体目标增幅有所放缓。

  具体而言,销售目标增速调至20%以上的房企只有3家,其中朗诗目标增速达到21%;销售目标增速在15%以上的房企多达12家,占比近半。实际上此类房企仍处于业绩规模扩张阶段,力争实现在行业内站稳脚跟。

  但调低目标增速将是规模房企主旋律,比如2020年目标增速定得较高的金茂、绿城,今年则从20%以上降低至10%左右,追求“有质量”的增长。

  TOP10房企相对内敛,预期业绩增速均在10%左右,低于行业平均水平。例如绿城2021年的销售目标较2020年完成额仅有7%的提升。一方面10强房企已经占有较大的市场份额,拥有足够的规模优势;另一方面控规模、强调体制增效是规模房企当前的战略核心。

图:部分典型房企2021年销售目标较去年业绩涨幅(单位:%)

数据来源:企业业绩发布会、CRIC整理数据来源:企业业绩发布会、CRIC整理

  02

  房企投资聚焦长三角和粤港澳

  综合近40家上市房企投资态度来看,2020年超过半数房企投资保持审慎,拿地销售比低于行业平均,部分企业新增货值同比下滑较大,其中以规模房企居多。

  反观处于规模扩张期的房企,他们投资较为积极,这一比例超过三成。如德信、上坤、弘阳、景瑞等,此外部分绿档房企中海、招商、龙湖等凭借自身财务优势,保持较为积极的拿地态势。

  投资策略上,随着杠杆红利的消退,房企投资更加聚焦。

  首先,以城市群为主,尤其是长三角和珠三角的粤港澳大湾区,最受房企关注。从部分上市企业公布的2020年新增土储的分布情况来看,四大区域的受关注程度从高到低为:长三角>珠三角=中西部>环渤海。与整体平均热度都较高的长三角不同的是,上市房企对珠三角区域的关注主要集中于大湾区城市群,珠三角城市群内部的地市热度也有较为明显的分化差异。

  其次,由于资金掣肘、调控频发等因素,市场波动性较大,多数房企以深耕为主,在核心城市精准投资,做大做强做透市场,以此来提高市占率。如祥生立足浙江省,深耕长三角,建业聚焦河南省,佳兆业深耕大湾区。

  最后,投资聚焦在高能级城市以及都市圈周边强三线。这些城市经济基础、房地产基础以及人口基础等潜力较大,且抗风险能力更强。如德信在深耕长三角区域同时,强调聚焦一二线及强三线城市,中梁也在积极践行投资聚焦二线城市及强三线城市。

图:部分房企2020年投资态度及投资策略

数据来源:企业业绩发布会、CRIC整理

数据来源:企业业绩发布会、CRIC整理数据来源:企业业绩发布会、CRIC整理

  03

  五大策略应对集中供地

  供地“两集中”将成为房企面临的一大挑战,并对计划在一二线城市投资的房企投资节奏产生较大影响。

  集中供地一定程度上增加了房企的经营风险。在土拍阶段,房企需要加强资金统筹能力,通过调整融资节奏和回款节奏,避免大量资金的长期闲置,保证有充足保证金参与多宗地块的竞拍。此外,集中供地或将导致未来项目集中入市,房企竞品压力增加。

  多数房企根据自身投资节奏,采取应对策略以实现投资突围。整体来看主要为以下五点:

  第一,强化布局优势。全国化的房企在面对集中供地时压力较小,在其他城市拿地、均衡发展等方式可平滑风险。

  第二,财务能力。集中供地对企业资金整合能力和筹措能力提出新的要求,如财务稳健、现金流准备充分的房企则认为投资机会更大。

  第三,多渠道拿地是企业应对供地新政的策略和优势之一。如宝龙、时代中国、合景泰富等通过勾地、旧改等方式破局。时代中国2020年接近50%的土储来源于旧改,对于公开市场的依赖已经逐步减少,受到影响程度也较小。

  第四,管理能力。未来两集中政策中或将有更多城市纳入范围,对计划在这些城市投资的房企来说,资金安排需更有指向性。新城、新力等房企表示将提高整合资源的能力,通过信息化管理加大资金的统筹能力。

  第五,研判能力。提前对市场进行研判,确定进入时机,是集中供地后企业提高拿地效率、避开投资高峰期的重要方式。例如弘阳、融信等深耕型房企,在区域内有成熟的投拓、销售团队,对当地市场研判能力强的优势显著。

  04

  房企弱化投资预算,强化动态调整

  由于外部政策因素导致投资需要不断进行动态调整以匹配发展需要,多数房企并未提及2021年投资态度及预算,而已公布投资意向的房企投资态度则表现分化。

  多数房企明确2021年仍将延续去年以来积极的投拓态势,典型如宝龙、绿城、佳兆业等。以绿城为例,2021年一季度新增货值位列新增货值第四,高于其销售排名,拿地销售比为0.69,高于行业平均。2021年绿城表示还将加大收并购和勾地力度,争取多拿优质地块,但是面对风险较大的项目,绿城的投资态度还是较为谨慎。

  而融创、雅居乐、时代中国等房企则表示2021年将保持审慎的投资态度,但侧重不同的角度。融创更加强调在资本结构持续优化的情况下谨慎拿地,通过公开市场拿地、合作、收并购等不同渠道投资布局均衡;时代中国则强调采取多元化的土地获取方式,通过拓宽渠道保证充足的土地储备;雅居乐和德信则更加强调投资区域的选择,在投资聚焦的大环境下,均选择了持续深耕的布局。

表:部分上市房企2020年-2021年投资表态

数据来源:企业业绩发布会、CRIC整理数据来源:企业业绩发布会、CRIC整理

  值得一提的是,今年业绩发布会上公布2021年投资预算的企业较往年有所减少,在“三道红线”和“两集中”等政策发布后,企业投资节奏、金额在很大程度上受到外部因素制约,因此房企也有意弱化投资的具体指标,根据销售情况进行动态调整。

  从部分公布了2021年投资预算的房企来看,不同房企的拿地销售比有较大的差异。世茂、中梁等房企提出将按销售的50%和40%比例来控制拿地,而金茂的预期的全口径投资金额为千亿左右,整体拿地销售比达到0.4。

图:8家上市房企2021年拿地销售比情况预估

数据来源:企业业绩发布会、CRIC整理数据来源:企业业绩发布会、CRIC整理

  2020年下半年以来,谨慎的投资态度贯穿行业发展至今,由于企业连连“降档”,财务稳健性有所恢复,预计2021年的投资积极性将有所修复。

  从投资布局来看,长三角各能级城市均为房企投资重点,一季度投资数据显示,百强房企投资金额中超过一半位于长三角,其次是大湾区和中西部地区。在22个核心城市进行两集中供地的情况下,市场热度将从一二线城市外溢,预计长三角和大湾区的三四线城市土地市场将持续受到关注。接下来重点城市集中供地,土地供应将会维持高位,在资金分流和“因城施策”调控压力下,预计非重点城市地价和溢价率将得到进一步控制,二季度将是更好的拿地时机。

  对于房企而言,融资端、投资端受限的情况下,仍需修炼“内功”,尤其财务稳健性、多渠道投资能力、城市研判能力等将成为影响企业未来投资质量的重要因素。

关键词:房企 业绩

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