波兰零售市场的一笔改变游戏规则的交易:EPP以6.921亿欧元的收购价格成为领先的购物中心业主

楼市资讯 2021-04-14

JSE上市的EchoPolskaProperties(EPP)今天宣布在未来三年内,共收购12个主要购物中心和零售公园(M1组合)。从一个财团(由RedefineProperties拥有25%的股份)的收购总额为6.92亿欧元,构成了该财团收购的更大的28个物业组合的一部分。在2020年中完成交易后,EPP的产品组合将包括至少27个现代购物中心,其中包括近100万平方米的GLA。

M1组合包括12个主要零售物业,总共有446,500平方米的GLA和超过620家店铺,位于人口密集的集水区,与EPP的现有资产相辅相成:

在8个M1区域购物中心中,GLA的面积从30,000平方米到55,000平方米,吸引了超过4,000万的年游客,在4个零售市场上,GLA的范围从20,000平方米到35,000平方米。

所有房产都是单层的,完全出租,杂货店抛锚,位于高速公路前面的高速公路上,总面积超过195公顷。所有这些中心都由欧尚超市和各种国际和国内品牌(如Medamarkt和时尚零售商、TKMAXX、H&M和C&A)锚定。投资组合的平均租金每月为9.10欧元/平方米,平均租金与销售比率在9%以下。整个投资组合在2024年4月到期的地铁AG主租约下进行。

“这项交易的依据是“最多30分钟的驱动时间”测量,这将使我们的投资组合达到波兰总人口的34%,在华沙的Minginy公司开业后增加到39%,”说迪恩。该交易还将推动EPP的年度投资组合,将61%从76亿增加到2亿2亿。“这些统计数据与EPP成了波兰蓬勃发展的消费市场的衍生工具。”

迪恩说,在2024年,EPP以及财团都很乐意享受到地铁公司的头租赁收入的好处。自2014年在波兰的“真正的”超市业务中获得的欧尚,以及现在由联合体和EPP拥有的28个房产代表欧尚在波兰的门店数量的35%。由EPP收购的房产具有显著的扩展机会,并且还具有资产管理举措,因为线路商店平均支付低于市场租金。整个投资组合的收益率为7.1%。交易将在3次交易中关闭:

1期(2018年1月)第1期(2018年1月)为358.7百万GAV,包括M1CZELADE、M1KRAKSWOW、M1、JZABRZE,总计194,400平方米GLA和NOI为2510万欧元;第2期(2019年6月)为22250万GAV,包括M1BYTOM、M1CZEOSTOWA、M1RADOM、PPKIELCE、PPOLZTYN和PPO极,合计184,000平方米GLA和NOI为16.3万欧元;第3期(2020年6月)第3期(2020年6月)为1,090万欧元,包括M1POZNAN和PPTYCHY,合计68,100平方米,NOI为760万欧元。

第一阶段的融资方式为62%的债务,以及将一些资金用于先前宣布的办事处的销售,以及由Oaktree和LVSIILuxembourgII管理的资金的认购,其中1,125百万欧元的EPP股份为1,125万欧元,每股1.27欧元。因此,不需要EPP从市场筹集资本。LVSII卢森堡IIS.L.和Oaktree管理的基金对EPP的直接投资反映了他们对我们平台的信心。重新定义在EPP中的持股将减少到+/-35%,但重新定义已经承诺为未来的收购投资约4000亿欧元,以便将其持有率恢复到约40%。

第一部分完成后,股权税前和交易费用的退还将为13.5%。短期收购导致EPP的LTV从51%增加到54%,但这是在解决的,公司在中期承诺将LTV降低到50%以下。

哈德利·迪恩总结道:“这次收购完全符合我们的战略。M1投资组合有大量的扩张机会,我们将随着时间的推移而发展,这将有助于进一步扩大NOI和加强每个房地产的竞争地位。”

该交易中的EPP的顾问是Dentons法律办公室。


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