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买房半年前必备功课有哪些?

2021-09-21 16:56房产百科 人已围观

简介流水这个事情往往都是在买房最后一步才告诉你,如果那个时候才发现流水不足,就很尴尬了。 个人收入情况一般用单位的收入证明和个人的银行流水单来证明。收入证明是办理贷款...

流水这个事情往往都是在买房最后一步才告诉你,如果那个时候才发现流水不足,就很尴尬了。


个人收入情况一般用单位的收入证明和个人的银行流水单来证明。收入证明是办理贷款必备的材料,但收入证明无法证伪,通常只要搞定公司人事,就可以把月收入开的比较高,所以大部分银行需要借款人提供个人银行流水来做进一步证明。


银行流水是用户与银行发生存取款业务交易的流水对账单,由于其客观性,更被银行认可。基于银行流水在贷款中的重要性,本篇将做详细介绍,以求一文解释清楚。


提纲


➀银行流水单介绍


➁银行认可的流水类型


➂如何识别假流水


➃如何养流水


➄如何互做流水


➅流水不足的解决办法


➆常见问题Q/A



银行流水单介绍


银行流水根据账户性质不同分为个人流水和对公流水。此文涉及到的流水通指为个人流水。


完整的流水单应包括:姓名,卡号,交易账号,交易时间,摘要,交易金额,余额,交易机构等。流水单须加盖银行公章或电子章。不同银行的流水单格式或名称会有所差异。


以下以建设银行的流水单为例做介绍。


卡号:持卡人的账号


交易时间:进出账交易的时间,以日为单位


摘要代码:交易类型,可包含:代发工资,ATM取款,消费,银行存入,汇款,结息等。若对方汇款时有特别备注,则摘要代码显示备注名称,如租金,工资,奖金等。


交易金额:此笔交易的额度,一般代发工资有零有整。


账户余额:卡内余额。


对方账号:各银行操作不同,建设银行不显示对方账号。


对方账号名称:建设银行不显示。


借贷:其中“贷”表示转入;“借”表示转出。


账户名称:持卡人姓名。


证件号码:身份证号码。



银行认可的流水类型


按揭贷款/消费贷款/抵押贷款中,银行会重点审核借款人的还款能力,以确保其足有的收入能够归还银行贷款,降低银行坏账率风险。个人的还款能力则重点体现在日常的银行卡交易中。


如上部分描述,流水单里交易类型名目繁多,哪些收入才是银行重点关注和认可的有效流水呢?一般银行通过工资流水,转账流水,除此之外,银行也可能会通过个人工资税单,公积金等来进行收入认定。主要是以下三种。


1、工资流水


2、存款流水


3、转账流水。


其中工资流水,是银行最为认可的流水,这类流水往往会带有“工资”或“代发工资”的标识。假设,你在世界500强企业上班,还带着一个团队,那么你的工资流水就代表着“稳定、多金的收入,和你随时还债的能力”。


需要注意的是,当工资到账的时候,千万不要立即进行大额转账或全额转出,以免资金停留在账户上的时间过短,导致银行判定你每个月都会有其他固定的大额支出,从而怀疑你的还款能力,最终使得贷款批不下来或者增加贷款的难度。


另外,相对于工资流水,存款流水和转账流水在银行的眼里,分量较轻,但仍然是证明还款能力的有益补充,而且同样需要规避即存即取的动作,以免被银行视为无效流水。存取的动作需要做到:收入先存入银行,再在使用的时候逐日取出;24小时内不能存入取出的部分,也就是不能当天存入当天取出等。



如何养流水


以下详细介绍下如何正确地养流水,包括如何养工资流水,奖金流水,房租流水,分红流水等。读者可以根据自己的具体情况选择几种类型来操作。


1.工资流水


➀若为公司转账,则须固定日期(一般前后误差2天左右为佳)转入,避免周末或者国家节假日转账。


➁转账方以公司转账为最佳;个人转账也可,后续打印银行流水时,尽量避免显示交易方信息。


➂税后工资因为扣除了四险一金等,故需精确到分为最佳,如15789.21元,避免取整数,如16000元。


➃转账时务必备注:工资或代发工资。


2.奖金流水


➀相对固定日期转入,如季度奖、半年奖、年终奖、项目奖金等。


➁转账方以公司转账为最佳;个人转账也可,后续打印银行流水时,尽量避免显示交易方信息。


➂转账时务必备注:奖金或项目奖等。若无备注,则最近几年内,相对固定时间内转账进来,部分银行也认可。


3.租金流水


➀需有租房合同,可从网上下载租房合同模板。


➁租金应符合正常市场水平,可通过链家等房屋中介app查询房屋租赁价格,并适当提高20%比例作为最终租金。租金金额一般为整数,如9500元等。


➂房屋租金付款周期应模拟目前市场租房常规做法,上海一般按照每三个月付一次,部分月租金比较高的,每一个月付一次也属合理现象。


➃租金流水日转账要求相对宽松,一般前后差异几天时间或在节假日转账均属合理现象。


➄租金和工资流水建议分开做在不同银行卡。


➅租金通过支付宝转账也认可,当然姓名、日期、金额和租房合同匹配即可。


4.分红流水


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