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地产界怎么看这次全面降准?

2021-07-22 14:59房产资讯 人已围观

简介谁言寸草心,报得三春晖。既然央行被冠以了“央妈”的称谓,市场对于“母爱”的渴望便是顺其自然的。就像一个...

 

谁言寸草心,报得三春晖。既然央行被冠以了“央妈”的称谓,市场对于“母爱”的渴望便是顺其自然的。就像一个不太听话又希望得到母亲关注和呵护的孩子那样,央行的一举一动,都会被好好研读,具体到现在,就是,“货币政策是不是转向宽松”?这个问题,与房地产业关系密切,也十分重要。

7月9日央行下调存款准备金利率,向市场释放1万亿资金的消息传来时,研读“货币政策是否转向宽松”的热情,迅速在房地产圈子里升温开来。最直接的表现,就是各种中介机构、渠道的销售小哥哥、小姐姐们齐刷刷地在朋友圈中义正言辞地贴出“降准”的消息,并且着力强调“1万亿资金”,这样的朋友圈刷屏,看起来很像是“安排的动作”。

这次被称为超预期的降准,对房地产市场自然不是坏事,但是有多好,好到哪种程度,却值得好好研究和思考,否则只能误判。要廓清这个答案,就要回答两个基本问题:

央行的货币政策是不是转向了宽松?这关系到趋势问题。

1万亿的市场增量资金中,房地产市场能够拿到多少?这是当下的现实问题。

先来看第一个问题:货币政策是否转向了宽松?此次降准,之前的国务院常务会议就已有提及,只不过当时市场预期的是定向降准,但7月9日央行的降准却是非定向的,这一点的确超出了预期。那么,这是否能够说明,央行的货币政策转向宽松了呢?不能。

这就要仔细理解一下央行当下的货币政策执行框架。攸克君问了几位银行界非常资深的友人,他们有一个共识,当前央行所执行的货币政策框架,是一种在结构性流动性短缺状态下进行的操作。这么说是不是太学术了?那好,翻译一下:

在任何一个国家,央行的地位都是重要的,是流动性之源,因此,无论哪国央行,在资金市场的关系中,都是优势和强势地位,而这种优势和强势地位的维系,所依靠的,就是中长期货币供给的短缺。也就是说,市场中的增量货币资金,要靠央行供给,中长期供给太多,市场不缺钱,就没人把央行当回事了,所以,这个世界上几乎所有的央行,都会在中长期货币供给方面,维持某种稀缺状态。

那么,市场需要的资金怎么办呢?就靠短期性的操作来补。具体到中国央行,就是系统内准备金的中长期供给始终处于短缺的状态,央行再通过短期供给填平缺口,从而就形成了中长期供给+短期供给的操作框架。这样,央行“贷方”的地位毫不动摇,市场上需要的资金,有可以得到满足,央行完美地保持了对资金市场的控制能力。

央行向市场“供给”资金的工具有两个,一个是降低存款准备金(包括定向和非定向两种),另一个就是增量投放MLF,也就是中期借贷便利——央行以一个资金价格把钱借给商业银行,商业银行到期连本带利在把钱还给央行。

既然“有借有还”,央妈有母爱,不仅想到借给商业银行钱,连商业银行怎么还给自己的钱的事情,都事先想好了:降准释放资金,还给自己钱,平衡央行自己的负债表。所以,如果以年为时间单位来理解,在目前情况下,央行每年都需要有1~2次中长期资金操作,手段之一,就是降低存款准备金率。

解析上述央行的市场操作逻辑,是想请诸君明白,降准、MLF,在央行看来,都是预期内的市场操作,既然是预期内市场操作,就不应被理解为货币政策的转向。

那么,转不转向看什么呢?央行的意思是,要看利率。这里面有两个指标,一个是7天公开市场操作利率,就是专业人士口中的7天OMO利率,另一个是MLF的利率,这两个利率,是市场中的资金价格之锚,他们的变化,央行才认为,是转向的标志。现在,7天OMO的利率还是2.2%,一年期MLF的利率,还是2.9%,没有变化。所以,货币政策转向宽松,央行是不会这么认为的,只要这个利率不变,货币政策就仍然还是中性。

第一个问题基本廓清了,那么,第二个问题的实质就变成了,既然货币政策不转向,那房地产能从这次降准的资金当中分到多少?要廓清这个问题,就不能只盯着“1万亿”这个数字。

实际上,包括房地产在内的“市场一方”,在对货币政策方向转向与否的问题上,认知总是和央行有很大差异的,市场更关注的是“量”,而不是资金价格——利率。攸克君前一段和一位曾在监管部门任职的朋友聊到这个问题,他说,市场乐于把央行增加量的市场操作都理解为专项宽松,这种预期在市场中传递,资产市场的表现会更为积极,大家都有好处,“这已经是行为科学的范畴”了。

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