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世说评语 | 基于国有企业房地产特征的房地产租赁评估浅谈

2021-07-22 23:14房产资讯 人已围观

简介近年来,随着国企体制改革和产业结构的升级优化,原本用于企业内部进行生产、办公、经营和生活的土地及房产大...

近年来,随着国企体制改革和产业结构的升级优化,原本用于企业内部进行生产、办公、经营和生活的土地及房产大量释放出来,为减少不动产闲置数量,提高不动产利用效率,促使国有资产保值增值,对外出租是目前多数国企选择盘活利用这些闲置不动产的方式之一

《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号发布)第四条规定,占有单位有下列情形之一的,当事人认为有需要的,可以进行资产评估:(一)资产抵押及其他担保;(二)企业租赁;(三)需要进行资产评估的其他情形。

按照上述规定,国企将自身闲置不动产对外租赁时需进行评估。基于此,本文拟对国企不动产租赁评估实务中相关问题进行分析。

世说评语 | 基于国有企业房地产特征的房地产租赁评估浅谈

国企房地产突出特征带来的评估难点

多部门管理

产权瑕疵问题众多

建筑物年代久远

功能落后

1

多部门管理

由于国企内部工作内容和管理权限的设定,以及国企体制内长期以来形成的房产管理的模式,国企不动产存在着多部门重叠管理的问题,如同一栋楼宇可能由产权管理部、工程维修部、财务部、物业使用部门等多个部门单位管理或使用。虽然部门之间主要工作内容和职责不用,但在不动产管理上却存在着多部门工作职责交叉的现象,致使涉及到不动产评估工作时,要么出现多部门沟通或干涉的问题,要么出现均不属于各部门管理范畴的问题,众多问题的出现不仅影响到评估工作进度,有时甚至严重干扰评估程序,致使评估受阻。

2

产权瑕疵问题众多

我国国企大多历史悠久,部分国企甚至是由建国前创立的企业改建重组而来。为实现业务增长,企业与企业、企业与事业单位间的拆分合并、改制重组等各项经济活动频繁发生,但各项不动产在隶属关系上未能及时得到有效梳理和解决,企业土地、建筑物之间的各项产权关系问题一直不能妥善解决。随着企业人员变换,许多资料信息遗失,无法全盘掌握企业资源的准确情况,致使企业因历史问题导致的不动产产权瑕疵问题越来越多。其中主要的产权瑕疵有:

1

物业缺少《房屋所有权证》或《国有土地使用证》

企业虽然在土地上新建了众多建筑物,并且已取得《房屋所有权证》,但由于历史上土地归属争议、土地出让金缴纳或土地规划指标等问题导致企业并没有及时办理《国有土地使用证》。或者是企业虽然办理了《国有土地使用证》,但在建筑物建设和使用过程中,缺少用地证、规划证、竣工验收、消防验收等其中某项证明,致使《房屋所有权证》无法办理。虽然现在全国范围内均在推行《不动产权证书》,但《房屋所有权证》或《国有土地使用证》的缺失致使企业无法更换《不动产权证书》。

2

不动产权利人归属不一

如上所述,为实现业务增长,各企事业单位单位间的拆分合并、改制重组频繁,但不动产的隶属关系却没有得到及时梳理和解决。企业内部存在着诸如不动产所在土地权利人为总公司,建筑物权利人是子公司或分公司的情况,甚至有不动产所在土地或建筑物权利人为早已解散的拆分合并或改制重组前某一单位或部门,该类不动产至今也无法准确界定其归属所在。

3

小产权房

小产权是与“大产权”相对应的,“小产权房”是指在农村集体所有的土地上建造的,面向本集体经济组织之外的不特定人员进行销售的房屋。“小产权房”所在土地在集体所有不用缴纳土地出让金,无法办理产权登记,没有不动产管理部门颁发的产权证书,只有乡镇政府或村委会发给的相关证明文件。过去一些国企为解决职工的安置问题,曾与村集体合作建设类似房屋,并获取相关证明。实际上该类房屋并不被法律承认,即使部分地处城市优越地段的小产权房在一些市场上炙手可热,但此类房屋因缺乏完整的产权证书,并不能像商品房那样正常上市交易。

3

建筑物年代久远,功能落后

体制改革和产业结构升级优化释放出的房地产大部分建设于国企成立早期,建设年代较为久远,随着时代的发展,这类建筑物外观陈旧,设施缺乏,功能落后,部分建筑物由于空置时间长缺少日常维护而不能正常使用。相比如今的现代建筑,该类建筑物使用上有较大限制,数量少且分布较为集中,在如今的租赁市场上较难实现出租。

房地产租金价值类型和租赁形式

在各种不同的经济行为作用下,国企房地产租赁交易频繁,在不同估价目的中,应当选择对应的租金价值类型及租赁形式。

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价值类型

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