广州中心区老破小2年只涨了15万,要不要卖?

匿名网友 提问时间:2019-11-25

问题详情:

  在2017年5月花了168万买了一套越秀区的旧房(一楼),70年代房改房,混合结构,42方2房,现在出租,3500元/月。

  房子是一边靠着陵园西路,另一边靠着东皋大道一横路(别墅文物),两边都有门口,出入很方便,地铁有一号线烈士陵园站,过几年有12号线,交通便利。

  去年在报纸上看到区政府计划将东皋大道里面的旧别墅及历史文物建筑连片旧改活化利用,我怕房子受影响,想卖掉,去中介那里打价183万左右。想问问,旧改对我的房子有影响吗?房子是现在买还是明年买?或者等拆迁补偿?

专家解答:

  一专家:

  你这套房还可以,关键是总价低。小区的微改造只会越来越好,如果你卖了这套房,拿钱买什么呢?所以建议你持有。

  房价将会进入“慢涨”阶段,其他投资大都不如房子。如果你现在买房自用,喜欢、适合就买。不要等。
 

  二专家:

  一、基本情况:

  1、名下房产:在2017年5月花168w购买了越秀区的一楼42m²的两房。

  1)70年代房改房,混合结构。

  2)已出租,3500元/月。

  3)房子一边靠着陵园西路,另一边靠着东皋大道一横路(别墅文物),两边都有门口,出入方便。

  4)靠近地铁1号线【烈士陵园站】,过几年有12号线。

  二、问答

  问:去年在《新快报》看到,越秀区政府计划将东皋大道里面的旧别墅群连片旧改并活化利用,不知道房子会不会受影响,是现在趁着还未公告把房子买了,在中介那打过价183w,还是继续出租等旧改拆迁补偿?

  答:参考中介报价,183w÷42m²≈43571元/m²,感觉单价还有一些提升的空间。

  至于是否等旧改拆迁补偿,这个不确定性的事情,我也说不准。等公告出来后再考虑卖不卖?卖多少钱?也未尝不可,无须急于一时,况且83.3元/m²/月的租金单价也不低了,所以我建议先继续出租。

  补充:

  这个咨询者同一个问题咨询了两位咨询师,最后两位咨询师给出的意见基本一致,都是建议继续持有。

  1、微改造或者社区活化对房子的影响应该是正面的。但是咨询者提及的东皋大道,据我所知,这个区域因明代广州四大名园之一的“东皋别业”而得名,2014年11月被列入广州历史风貌区。这个区域也是规划保护区,其改造不可能进行大规划拆迁重建,而是活化和微改造,且涉及产权等问题,所以推进难度较大,预计整个过程不会太快。

  2、老房子等待拆迁补偿,有可能,比如地铁规划修建需要等,片区改造规划调整等,但是时间不好定,可能五年十年二十年,都不好说。

  3、为什么建议持有?一方面是现在的市场环境并不好,尤其是二手交易并不十分活跃,若是不急着等钱用,可以等多一阵。另外是从投资角度来看,这套房子属于比较优质的投资产品,年投资回报率达2.5%,而之前国民经略统计数据显示,广州的租金回报率仅有1.9%,所以其实这套住宅的投资效益还算不错,且房子总价低,地段好,可以算是优质投资产品了。

  我认为,老破小的投资价值会因为楼龄增加而有所限制,但其地段是不可替代的。

  所以无论自住还是投资,购买之前都需要考虑房屋楼龄以及结构等问题,避免贷款受到限制,所以不大建议买过于老旧的(超过20年以上);若是只想买套老破小等拆迁,那风险就很高了,毕竟拆迁不是说拆就拆的。

关键词:老破小

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