首付120万,月供最高1万,刚需入手家庭自住,三房,希望得到指点

匿名网友 提问时间:2019-11-27

问题详情:

  本人情况:工作地点即将搬往广州金融城,买房首付120万左右,月供封顶1万元,5年内有生宝宝的打算,想入手刚需未来家庭自住。

  对房子有两个执念:三房、朝向南/东南

  现有两个科学城意向标的,请您不吝赐教:

  1、【新房】品秀星樾三房一卫,朝向南,均价估计3.8-3.9万,2021年底交房,不一定能选中意向楼层

  2、【二手房】万科东荟城二手房,三房两卫,朝向南或东南,均价3.3万(本人可以暂住父母家,购入二手房可以出租还房贷) 品秀星樾较东荟城的优势是新房、离香雪站更近;东荟城的优势是多一个卫生间、教育资源(网上有维权新闻)、是现房。我该如何选择?

专家解答:

  一、基本情况

  1、购房目的:刚需家庭自住

  2、资金预算:首付约120w,月供1w以内

  3、工作地点:即将搬到金融城

  4、计划情况:5年内生宝宝(约在2020-2024区间)

  5、需求意向:

  1)三房、南向/东南向(这里需要注意,朝向太巨化,非我能提供或把控,这个需要你们自己挑选)

  2)科学城两个意向标的

  6、意向楼盘:

  【品秀星樾】一手,三房一卫,南向,预估3.8-3.9w,2021年底交房。不一定能选中意向楼层。

  【万科东荟城】二手,三房两卫,南向/东南向,均价3.3w。本人可以暂住父母家,可出租抵房贷。

  二、问答:

  问、【品秀星樾】的优势在于“一手”、距离地铁6号线【香雪站】更近;【万科东荟城】的优势在于“双卫”、教育资源(网上有维权新闻)、现房。我该如何选择?请火龙果指点!

  答:看完你的描述,我感觉你的目标和方向已经很明确,值得肯定和支持。但希望你也明白,无论最后选择哪个楼盘,一手还是二手,都不一定是完全符合你的需求。因为,需求会随着时间的推移、你们年龄的递增、工作的变迁、家庭成员数量等变化而变化。所以,我只能站在我的角度,分享一些观点给你,尽可能地适合你当下或未来5年左右的需求。

  首先,除了户型朝向,你购房的需求应该更加要看重通勤、商业配套、周边环境、最后才是教育资源。等到将来宝宝读书,已经是6年或之后的事情。有可能你们会置换,也有可能教育资源会变好、变差,没有人能保证的,所以我建议“百鸟在林,不如一鸟在手”。简单来说,东荟城的配套是相对成熟的,但是不得不面对一个问题,就是并不算靠近地铁(不同的楼栋距离有差异,但保底1.2km应该差不多的了)。再退一步讲,就算有轨电车通车后能起到接驳作用,但是实际上从楼盘出发步行去有轨电车的距离亦不算很近,其次,黄埔有轨电车的发车间距到底是多少,暂时还不能确定,在速度上,也不能与地铁相比。他的另外一个优势是在于双卫和教育资源,换言之,如果你们真的想一步到位,则东荟城的使用价值上会更加符合你们的需求。但是,如果你们希望升值保值,我个人认为,东荟城短期内基本触顶,毕竟在2018下半年-2019上半年,大广州能逆市而上的,“东荟城”是其中之一。

  既然,你们能够暂住父母家,可能我会优先考虑品秀星樾,因为:

  1、相对靠近【香雪站】,而且还有黄埔有轨电车1号线和2号线的铺设,交通路网算是科学城中仅次于“苏元-水西-萝岗”的地段了。不仅通勤更便捷,而且有轨道交通的利好预期。

  2)萝峰旧改已经提上日程,有旧改的利好。根据有关规划信息透露:“这里将以开创大道、香雪大道为骨架,联合萝岗社区改造项目,共同形成中部创新创业发展轴。这条轴线上,将建起数十栋商业大楼,包括最高240米的商业地标,形成科学城全新天际线,其内包括天安云谷长租项目,首期预计年产值超120亿元。未来将建设成为一个集优质生活、休闲购物、娱乐康体、自然生态、科创办公于一体的城市高端综合社区。”通俗来说,可期待性较高。

  3)但是,只有一个卫生间,在生活上会有点“捉襟见肘”,如果能再稍微提高预算,则可以考虑约94m²的双卫三房。但实在够不着的情况下。则还有一个思路供你参考:

  假设以95m²为基准面积,推敲如下:

  品秀星樾,总价约360-370w区间

  东荟城,总价约313w

  两者相差约47-57w,以每天来回打车到【香雪站】为例,打车约12-16元(车费会随着是否高峰段而浮动的),一个月30天出行,一个月约720-960元,一年12个月,则一年约8600-11500区间。如果打车车费不涨价,则十年为8.6w-11.5w区间。

  经过对比可以看到,如果买东荟城,十年内天天打车,则也没有品秀星樾的总价高。当然,这是一个思路,也脱离了房产增值的因素和等候车辆时间的因素。所以,你当作为一个思路看待即可,基本上也很少人天天打车。

  最后,我还是觉得买房要买“地段”,地段好或者规划好,将来无论自住还是升值,都是比非核心地段的要优胜一些。至于网上的维权,看看就好,无需过分在意。如果你之后还有疑问,欢迎再来提问。预祝你们置业顺利,马到功成!

关键词:刚需

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